Thị trường bất động sản chính thức hình thành kể từ năm 1993, sau khi Quốc hội thông qua Luật Đất Đai đầu tiên và Pháp lệnh Nhà ở, tạo khuôn khổ pháp lý ban đầu cho thị trường về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở.

Có thể nói, thị trường bất động sản có 9 giai đoạn đáng chú ý như sau:

-  "Cơn sốt" 1993 - 1994: Luật Đất đai ra đời vào năm 1993 khiến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra một cách thuận lợi. Có thể nói thị trường bất động sản có một bước tiến khá xa khi GDP năm 1993 tăng 8,1%, năm 1994 tăng 8,8% và đỉnh điểm vào năm 1995 tăng 9,5%. Đây là bước ngoặt để nhà đầu tư tin tưởng vào khả năng phát triển "vũ bão" trong tương lai.

-  Giai đoạn "đóng băng" 1995 - 1999: Sau "cơn sốt" mạnh, thị trường bất động sản bắt đầu ảm đạm dần và rơi vào giai đoạn đóng băng năm 1995 và kéo dài 5 năm sau đó. Nguyên nhân là do các chính sách vĩ mô và sự biến động của toàn nền kinh tế.

-  Bùng nổ 2001 - 2002: Sau giai đoạn đóng băng kéo dài 5 năm, thị trường bất động sản bắt đầu chuyển mình vào năm 2000 và bùng nổ vào giai đoạn 2001 - 2002.

-  Nguội lạnh 2003 - 2006: Năm 2003, giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%.

-  "Sốt" đất lần 3 năm 2007 - 2008: Ngay khi Việt Nam chính thức gia nhập WTO, làn sóng đầu tư lớn đến từ việc hội nhập, tăng trưởng tín dụng cao, thị trường chứng khoán phát triển nhanh. Nguồn vốn thặng dư lớn chuyển dịch từ thị trường chứng khoán sang thị trường bất động sản.

Giá nhà đất tăng cao từ 50 - 70%, thậm chí lên tới 100%. Nhu cầu thị trường chuyển từ nhà mặt tiền, nhà phố sang căn hộ cao cấp và biệt thự để tận dụng những tiện ích và không gian sống xanh lành mạnh.

Năm 2007, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực, cùng sự ra đời của các hành lang pháp lý như Luật Đăng ký BĐS,  Luật thuế sử dụng đất, Luật Nhà ở, chính sách áp dụng cho Việt kiều mua nhà... giúp các nhà đầu tư yên tâm hơn khi tham gia thị trường. Thị trường có sự tham gia đông đảo từ giới đầu tư lướt sóng.

Suy thoái nặng nề năm 2009 - 2013: Năm 2008, cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu kéo theo nền kinh tế Việt Nam suy thoái, lạm phát và nợ xấu tăng nhanh (cả năm 2009 tăng 19,89%), lãi suất vay ngân hàng rất cao (23-24%/năm). Chính sách thắt chặt tín dụng của Chính phủ nhằm kiểm soát bong bóng BĐS và kiểm chế lạm phát khiến thị trường BĐS lập tức bị ảnh hưởng nặng nề. Giá BĐS giảm mạnh trung bình 40 -50%

-  Giai đoạn 2009 - 2010: gói kích cầu với phương thức "mua bán nhà trên giấy" của Chính phủ giúp thị trường BĐS khởi sắc hơn.

Nửa cuối năm 2011 tiếp tục là một năm thị trường bất động sản ảm đạm khi gánh chịu ảnh hưởng của sự suy thoái kinh tế và các chính sách thắt chặt kiểm soát thị trường kinh doanh bất động sản.

- Từ năm 2014 - 2018: Thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ.

Năm 2014, Luật kinh doanh BĐS ra đời mở rộng cơ hội cho người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Giai đoạn này thị trường xuất hiện nhiều loại hình BĐS mới gia nhập như Officetel, condotel, shophouse, BĐS công nghiệp.

Trong năm 2018, thị trường xảy ra các đợt sốt đất lan rộng tại nhiều khu vực trên cả nước: sốt ảo giá đất nền, đất nông nghiệp tại Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc, giá đất tăng mạnh ở các vùng ven TP.HCM rồi lan rộng ra các tỉnh vùng ven như Đồng Nai, Bình Dương, Long An và các tỉnh thành miền trung như Khánh Hòa, Bình Định, Đà Nẵng, Nghệ An, Thanh Hóa,...

-  Từ năm 2019 đến nay: sốt đất tiếp tục bùng phát ở nhiều địa phương như Đà Nẵng (huyện Hòa Vang), Quảng Nam, TP.HCM (Cần Giờ, quận 9), Hà Nội (Hoài Đức, Gia Lâm, Đông Anh). Tuy nhiên, các cơn sốt qua rất nhanh, thị trường tại các khu vực này nhanh chóng rơi vào trầm lắng.

Năm 2019, ở góc nhìn toàn cảnh, thị trường BĐS vẫn trong chu kỳ phục hồi, tăng trưởng nhưng có sự sụt giảm cả về nguồn cung và số lượng giao dịch. Nguyên nhân là do quỹ đất trung tâm ngày càng cạn kiệt, thủ tục pháp lý bị trì hoãn, chính quyền rà soát, tạm dừng toàn bộ các dự án sai phạm.

- Bước sang năm 2020: đại dịch toàn cầu Covid-19 tác động mạnh mẽ tới nền kinh tế và thị trường bất động sản. Nguồn cung tiếp tục khan hiếm, giao dịch ngày càng thưa dần và giá đang đi ngang.

Nhìn chung, thị trường bất động sản chịu tác động mạnh mẽ từ 3 yếu tố: quá trình đô thị hóa, phát triển hạ tầng đô thị, hệ thống chính sách tài chính, tiền tệ, tín dụng, hệ thống pháp luật, chính sách kinh tế thông qua quá trình điều hành của các cơ quan quản lý nhà nước từ trung ương đến địa phương.