Bước 1: Xác định giá thành cơ bản 

Giá thành cơ bản được cấu thành từ giá đất cộng giá xây dựng để tìm ra tổng chi phí dự án, sau đó lấy tổng chi phí này chia cho diện tích sàn thương phẩm.

Khái niệm này bao gồm cả giá của vị trí khu đất đắc địa đến đâu, sau đó được tính trên cơ sở so sánh với giá đất xung quanh khu vực. Tùy vào chất lượng của dự án, dùng giá đất so sánh trong khu vực nhân thêm hệ số 1,2 - 1,6 là hợp lý.

Giá thành xây dựng là tổng của hàng loạt các chi phí đầu tư, nhân công, giám sát xây dựng... Ngoài ra giá thành xây dựng còn phụ thuộc vào chiều cao của dự án chung cư. Hiện nay, giá thành xây dựng bình quân tại khu vực TP.HCM dao động 9-15 triệu đồng/m2.

Người mua có thể tận dụng các kênh định giá online không tính phí để xác định giá đất, sau đó căn cứ vào quy mô dự án được công bố để tìm ra giá thành sản phẩm theo công thức trên.

Bước 2: Tìm ra giá trị thương hiệu

Người mua căn cứ vào thông tin cơ bản của doanh nghiệp, thị phần họ đang nắm giữ để xác định một cách tương đối uy tín chủ đầu tư. Công thức để tìm ra giá trị thương hiệu của dự án đang thiết lập mặt bằng giá kỷ lục và lấy giá thành nhân cho hệ số 1-1,2 tùy theo uy tín của chủ đầu tư. Nếu là chủ đầu tư uy tín, chuyên phát triển các dự án cao cấp có thể nhân với hệ số 1,2.

Bước 3: Đo độ nóng khu vực dự án tọa lạc

Sau khi Ủy ban Thường vụ Quốc hội thông qua nghị quyết thành lập Thành phố Thủ Đức thuộc TP.HCM có hiệu lực thi hành từ 1/1/2021 khiến cho độ nóng của BĐS Khu Đông lên đỉnh điểm.

Công thức để đưa độ nóng của khu vực vào giá trị BĐS là lấy giá thành căn hộ nhân với 1-1,2.

Bước 4: Ước tính lợi nhuận kỳ vọng của tài sản

Ở tất cả dự án, chủ đầu tư đều đưa ra biên lợi nhuận kì vọng để khách hàng có thể đánh giá về chất lượng dự án, tiềm năng tăng trưởng trong tương lai để xác định mức lợi nhuận mong đợi của suất đầu tư. Đối với thị trường nhà chung cư cao cấp, lợi nhuận kỳ vọng trung bình trước đây là 1,2, hiện hay là 1,4 trên tổng vốn đầu tư.

Tuy nhiên, trên thực tế đang diễn ra trên thị trường nhà ở TP.HCM là hầu như chủ đầu tư đều chào bán sản phẩm với mức giá tương lai một vài năm tới và rất hiếm có chủ đầu tư nào chấp nhận hạ thấp lợi nhuận kỳ vọng của dự án xuống mức vừa phải. Đó là lý do vì sao hiện nay người mua chung cư thường chỉ có lãi sau khi đã nhận nhà (Sau 18-24 tháng xây dựng và bàn giao), ít có trường hợp vừa mua xong có thể bán kiếm lời ngay lập tức.

Bước 5: Chi phí bán hàng

Chí phí bán hàng năm 2020 có hệ số là 1,1. Lấy giá thành nhân với hệ số này để hình dung ra dòng tiền phải trả cho công đoạn marketing này.

Cuối cùng, giá bán căn hộ sẽ là tích các kết quả trên. Đây là tiến trình tính toán thông thường để tìm ra giá chung cư đang chào bán trên thị trường chưa bao gồm chi phí tài chính (các khoản vay). 

Nếu các dự án có tiền hành vay vốn từ các ngân hàng hay các định chế tài chính kahcs, giá căn hộ sẽ được nhân thêm hệ số giải pháp tài chính 1,05-1,1.