Bất chấp sự hoành hành của đợt dịch Covid-19 vừa qua, mặt bằng giá căn hộ, đặc biệt căn hộ tầm trung lại có xu hướng tăng mạnh.

Nguyên nhân giá nhà hiện nay đang vượt quá nhu cầu của đại đa số người dân là do các yếu tố cấu thành từ chi phí tạo lập quỹ đất, chi phí xây dựng, chi phí tài chính và chi phí quản lý liên tục tăng.

Trong đó chi phí tạo lập quỹ đất dự án bao gồm chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giá thị trường, để tạo lâp quỹ đất dự án nhà ở thương mại; chi phí nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật về đất đai.

Thực tế, chủ đầu tư dự án chỉ được khấu trừ trên dưới 25% chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng thực tế đã bỏ ra. Và chủ đầu tư phải nộp thêm 20% thuế thu nhập doanh nghiệp trên khoản tiền sử dụng đất. Vì vậy, khoản tiền này sẽ được tính vào giá bán mà người mua nhà phải chịu.

Ngoài ra, chi phí tạo lập quỹ đất còn bao gồm chi phí nộp tiền bảo vệ đất lúa (đối với các dự án nhà ở có sử dụng đất lúa) được tính tối thiểu bằng 50% giá đất lúa theo bảng giá nhà đất của địa phương. Riêng đối với TP.HCM, chi phí "nộp tiền bảo vệ đất lúa" được tính bằng 80% giá đất lúa theo bảng giá đất. Mức thu 80% của TP.HCM là mức thu cao nhất cả nước. 

Giá nhà ở còn phụ thuộc vào chi phí xây dựng (bao gồm chi phí san lấp, chi phí xây dựng hệ thống hạ tầng và các công trình theo quy hoạch và thiết kế được duyệt) thường chiếm khoảng trên dưới 50% giá thành đối với dự án nhà chung cư (tùy thuộc dự án cao tầng hay thấp tầng), trên dưới 30% giá thành đối với dự án nhà phố, trên dưới 20% giá thành đối với dự án biệt thự và cũng thường chiếm trên dưới 40% giá thành đối với các dự án nhà ở hỗn hợp (gồm nhà chung cư, nhà phố, biệt thự) tùy theo cơ cấu sản phẩm nhà ở của dự án.

Chi phí tài chính cũng chiếm gần 10% giá thành. Chi phí quản lý nếu dự án được triển khai suôn sẻ trong 3 năm thì chi phí quản lý doanh nghiệp chiếm 5% giá thành.

Khoản chi phí này không hề nhỏ nhưng do không đảm bảo tính hợp pháp, hợp lý của khoản chi theo quy định của luật Thuế nên không được tính vào chi phí đầu tư dự án nhưng cuối cùng người mua nhà phải gánh chịu.

Trong các chi phí trên chỉ có chi phí xây dựng là cố định, các chi phí còn lại như chi phí tạo lập quỹ đất, chi phí tài chính và chi phí quản lý luôn là một ẩn số và có xu hướng tăng liên tục khiến cho nhà đất chỉ có tăng, ít khi giảm.