Khi cung lớn hơn cầu, giá trị bất động sản (BĐS) sẽ tăng theo và ngược lại. Ngoài ra, Giá trị bất động sản còn phụ thuộc vào các yếu tố khác. Sau đây là 3 nhóm yếu tố ảnh hưởng đến giá Bất động sản.
Nhóm 1: Các yếu tố liên quan trực tiếp đến bất động sản
*** Yếu tố tự nhiên
1. Vị trí của bất động sản
Là yếu tố đầu tiên ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS. Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại bao nhiêu thì giá trị BĐS tương ứng bấy nhiêu.
Có 2 loại vị trí: Vị trí tương đối và vị trí tuyệt đối.
- Vị trí tương đối: Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị, nơi tập trung đông dân cư hay cụm công nghiệp, thương mại dịch vụ hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm.
- Vị trí tuyệt đối: Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3 đường giao thông, trên các trục lộ giao thông lớn có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác.
2. Diện tích mảnh đất:
Kích thước và diện tích mảnh đất tối ưu trong mục đích sử dụng. Thông thường các mảnh đất vuông vức, nằm ngay mặt tiền được định giá cao.
3. Địa hình của BĐS:
Địa hình nơi BĐS tọa lạc cao hay thấp so với các BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. Ở những khu vực thấp - vùng trũng, thường hay ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng thủy triều như BĐS ven biển thì giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại giá BĐS sẽ cao hơn.
4. Hình thức của BĐS:
Nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có hình thức - kiến trúc phù hợp với thị hiếu, văn hóa từng khu vực thì giá trị sẽ cao hơn. Ở mỗi nơi, địa phương khác nhau thì hình thức của BĐS sẽ khác nhau.
5. Đặc điểm trên mặt đất và trong lòng đất : độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, vật lý,..
Bạn cần mua đất để ở, để kinh doanh thương mại dịch vụ thì sẽ không cần quan tâm đến chất đất và ngược lại khi bạn sử dụng vào sản xuất nông nghiệp
6. Tình trạng môi trường:
Môi trường BĐS cũng rất quan trọng, đó là nơi an sinh của cư dân, đa số các chủ đầu tư đều nhắm vào độ phủ xanh và mang lại bầu không khí trong lành, an ninh cho người dân.
7. Tiện lợi và rủi ro từ thiên nhiên:
Các sản phẩm BĐS nằm ở những vùng có nguy cơ gặp sự cố về thiên tai (bão, động đất, khí hậu xấu,...) thì giá trị sẽ thấp hơn rất nhiều so với các BĐS ở vùng an toàn về thiên nhiên
*** Yếu tố kinh tế
* Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại.
* Những tiện nghi gắn liền với BĐS: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng.
*** Yếu tố thị trường (tính hữu dụng và nhu cầu)
Nhóm 2: Yếu tố pháp lý
* Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v.. hiện có.
* Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là đường băng lên xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng…).
Nhóm 3: Yếu tố bên ngoài
Các yếu tố chính trị pháp lý:
sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng. Cụ thể là:
* Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS gia tăng.
* Các chính sách tác động trực tiếp như:
- Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam
- Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố.
- Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất…
- Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS .
- Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS.
Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô:
Đó là các yếu tố kinh tế liên quan như:
* Tình hình cung-cầu BĐS trong khu vực
* Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực
* Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực
* Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc…)
* Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng
* Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác
* Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng;
* Mức giá bình quân các loại đất trong vùng
* Tỷ lệ thuế và mức thuế suất
* Mức độ lạm phát chung
* Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng.
Các yếu tố xã hội:
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS. Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS. Tình trạng những người sống trong BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống… Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thủy.
(Theo Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS - Bộ Xây Dựng)
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét